À propos de SimuLoan
SimuLoan est un simulateur de prêt immobilier gratuit, créé par Fabien, développeur basé à Paris. Il est né d'un constat simple : les simulateurs existants sont soit incomplets, soit ils exigent vos données personnelles pour vous recontacter commercialement.
Pourquoi SimuLoan ?
Quand j'ai voulu acheter mon premier appartement, j'ai passé des heures sur différents simulateurs en ligne. Le problème ? Ils sont tous fragmentés : un outil pour les mensualités, un autre pour le PTZ, un troisième pour les frais de notaire... Et pour obtenir une simulation complète, il faut systématiquement donner son numéro de téléphone et se retrouver harcelé par des courtiers.
J'ai donc créé mon propre tableur Excel, puis j'ai décidé de le transformer en outil accessible à tous. SimuLoan intègre en un seul endroit :
- Le calcul des mensualités avec lissage multi-prêts
- L'éligibilité et le calcul du PTZ (règles d'avril 2025)
- Les frais de notaire (neuf et ancien, par département)
- Les frais de garantie (caution, hypothèque)
- Le taux d'endettement (règle HCSF des 35%)
- Une matrice de faisabilité taux/montant
- Le budget maximum accessible
Le tout sans aucune inscription, sans collecte de données personnelles, et avec la possibilité de modifier chaque paramètre pour tester différents scénarios.
Méthodologie de calcul
Mensualités
Formule d'annuité constante
Les mensualités sont calculées avec la formule standard française d'annuité constante à taux fixe :
Où r = taux mensuel (taux annuel / 12) et n = nombre de mois.
Lissage des prêts
Mensualité totale constante
Quand plusieurs prêts coexistent (prêt principal + PTZ + prêt complémentaire), le lissage ajuste la mensualité du prêt principal pour que le total mensuel reste constant sur toute la durée du financement.
Pendant le différé du PTZ, vous payez plus sur le prêt principal. Quand le PTZ entre en remboursement, la part du prêt principal diminue. Le résultat : une mensualité stable et prévisible.
PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Règles d'avril 2025
Le calcul du PTZ suit les règles en vigueur depuis le 1er avril 2025, valables jusqu'au 31 décembre 2027 :
- Disponible dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) pour le neuf
- Ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement
- 4 tranches de revenus déterminant la quotité (20% à 50%)
- Différé de 0 à 10 ans selon la tranche
- Quotité réduite pour les maisons individuelles neuves
Le revenu pris en compte est le maximum entre le revenu fiscal de référence N-2 et le coût de l'opération divisé par 9.
Frais de notaire
Neuf vs ancien, par département
Les frais de notaire comprennent :
- Droits de mutation : ~5,8% pour l'ancien (variable par département), ~0,7% pour le neuf
- Émoluments du notaire : barème progressif réglementé
- TVA sur émoluments : 20%
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10%
- Débours : ~1 200 € forfaitaires
Taux d'endettement
Règle HCSF des 35%
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20% de leur production pour dépasser ce seuil, principalement pour les primo-accédants.
Conversion salaire brut → net
Approximation par statut
La conversion utilise des coefficients moyens :
- Salarié non-cadre : brut × 0,78 (~22% de charges)
- Salarié cadre : brut × 0,75 (~25% de charges)
- Fonctionnaire : brut × 0,83 (~17% de charges)
Ces coefficients sont des approximations. Pour un calcul précis, consultez votre bulletin de salaire.
Toutes les aides au logement en France
Voici la liste complète des aides et prêts complémentaires disponibles pour un achat immobilier en France. SimuLoan intègre directement le PTZ et le Prêt Action Logement. Les autres peuvent être ajoutés manuellement comme prêts complémentaires.
PTZ — Prêt à Taux Zéro
Intégré dans SimuLoan
Primo-accédant, sous plafonds de revenus. Neuf (toutes zones), ancien avec travaux (B2/C).
En savoir plus →Prêt Accession Action Logement
Intégré dans SimuLoan
Pour l'achat d'un logement neuf, VEFA, ou logement social.
En savoir plus →Prêt complémentaire bancaire (« PTZ+ »)
Ajout manuel possible
Prêt à taux préférentiel proposé par certaines banques (Caisse d'Épargne, Banque Populaire...) aux bénéficiaires du PTZ. Non standardisé.
PAS — Prêt d'Accession Sociale
Alternative au prêt classique
Remplace le prêt classique. Donne droit à l'APL et à des frais de notaire réduits.
En savoir plus →Prêt Épargne Logement (PEL/CEL)
Ajout manuel possible
Montant dépendant des intérêts acquis. Rarement compétitif pour les PEL récents.
Éco-PTZ
Pour la rénovation énergétique
Pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cumulable avec le PTZ depuis mars 2025.
En savoir plus →Aides locales
Variables selon la commune/département
De nombreuses collectivités proposent des aides à l'accession : prêts à taux zéro, subventions, exonérations de taxe foncière...
Consultez le site de l'ANIL pour connaître les aides disponibles dans votre commune :
Rechercher les aides locales sur anil.org →Sources des données
- Taux d'intérêt : Baromètre Meilleurtaux (mis à jour chaque semaine) et Banque Centrale Européenne (MIR)
- Zonage PTZ : Arrêté du 5 septembre 2025 — Ministère de la Transition Écologique
- Règles PTZ : Service-Public.fr et ANIL
- Géocodage : Géoplateforme IGN
- Frais de notaire : Barèmes réglementés (émoluments) et taux départementaux (DMTO)
- Frais de garantie : Barèmes Crédit Logement (caution) et tarifs réglementés (hypothèque)
⚠️ Avertissement
SimuLoan est un outil de simulation indicatif. Les résultats ne constituent en aucun cas une offre de prêt ni un engagement de financement.
Les calculs sont basés sur des formules standard et des données publiques. Les conditions réelles proposées par les banques peuvent différer significativement en fonction de votre profil, de la politique commerciale de l'établissement et des conditions de marché.
Pour un conseil personnalisé, consultez un courtier en crédit immobilier ou votre banque.